Quando la FED inizierà ad aumentare i tassi di interesse, non tutti i titoli con un elevato rendimento perderanno soldi. Questi due titoli ad alto rendimento che hanno uno yield oltre l’8% diventeranno ancora più redditizio quando i tassi di interesse saliranno. E con il resto del mercato che ignora questo fatto, sarete in grado di fare un ottimo affare con questi titoli a reddito buy and hold. Come abbiamo visto il mercato azionario è sempre più preoccupato circa gli effetti sui prezzi delle azioni se e quando il Federal Reserve Board -FED- annuncerà il suo prossimo aumento dei tassi di interesse. La convinzione generale tra gli investitori è che i tassi di interesse più elevati saranno un male per le azioni. Anche se questo può essere valido per alcune società, ci ne sono altre che vedranno profitti più elevati quando i tassi di interesse cominciano a salire.
Due sono i motivi per cui vi è la preoccupazione che l’aumento dei tassi da parte della Fed potrebbe danneggiare i valori azionari. Uno è il timore che con tassi più elevati sugli investimenti cosiddetti “sicuri”, come i titoli di stato e Certificati di deposito (CD), gli investitori vendano le loro azioni con dividendo e investano in titoli a reddito fisso. Tuttavia, nel contesto di tassi corrente, gli investimenti a tasso fisso a lungo termine producono meno del 2% mentre l’utile per azione che gli investitori possono guadagnare è il 5%, 6%, o anche oltre l’8% sulle azioni con dividendi sicuri. La Fed sta parlando di aumenti dei tassi di interesse tra 0,25 e 0,50%. Non il 3% e il 4% che sarebbe necessario per rendere effettivamente i rendimenti dello obbligazioni competitivi con quello delle azioni a reddito. In questo contesto di tassi, l’argomento che gli investitori lasciano le azioni a reddito per le obbligazioni se i tassi aumento non regge.
Il secondo motivo che spaventa gli investitori per il futuro delle azioni con dividendi, sono i maggiori costi di finanziamento. La maggior parte delle società con i più elevati rendimenti, hanno significativi carichi di debiti. Tassi di interesse più elevati farebbero aumentare il costo del debito e ridurre i margini di profitto e il flusso di cassa netto. Si consideri il caso di un fondo comune di investimento di beni immobili (REIT). Queste società potrebbero non essere in grado di aumentare gli affitti che fanno pagare quanto l’aumento del costo dell’interesse sul proprio debito. Il potenziale di questo scenario che si potrebbe verificare per i settori a maggior rendimento, come REIT e utility possono aumentare i timori degli investitori circa la sicurezza del dividendo, e portare ad un sell-off, con un conseguente calo dei prezzi delle azioni.
La realtà è che ogni azienda è diversa nel modo in cui ha strutturato sia i costi del debito che il suo flusso di entrate. Alcune saranno ferite da tassi di interesse più elevati, per molte altre, i costi di interesse più alti saranno compensati da maggiori ricavi e per altre ancora , i tassi di interesse più elevati produrranno margini di profitto più elevati. In questi ultimi anni, due REIT di prestiti ipotecari commerciali hanno spostato i loro portafogli per far si che i loro risultati finanziari fossero ancora più forti quando i tassi di interesse cominceranno ad alzarsi. Entrambe le società hanno concesso la maggior parte dei loro nuovi mutui commerciali a tassi di interesse variabili. Quindi, se i tassi di interesse a breve termine saliranno, così sarà per le loro entrate. Allo stesso tempo, hanno bloccato i costi dei loro finanziamenti ai bassi tassi correnti, così che, quando la Fed comincerà ad aumentare i tassi, queste aziende saranno più redditizie e dovrebbero cominciare a pagare dividendi ancora più elevati.
Blackstone Mortgage Inc. (BXMT) è un REIT finanziaria raccomandata dalla grande azienda di gestione del risparmio, Blackstone Group LP (BX). Nel maggio 2013, Blackstone ha preso il fondo non operativo Blackstone Mortgage Trust e lo ha riadattato a REIT per offrire mutui commerciali. Blackstone Group gestisce un ampio portafoglio di immobili commerciali e può alimentare la REIT. Blackstone Mortgage mantiene i prestiti che ha concesso e genera profitti sulla differenza tra l’interesse che ricarica e il basso costo a cui la società prende in prestito il denaro. BXMT si concentra sulla concessioni di grandi mutui, con una dimensione media di prestito di oltre $ 160 milioni. Il valore del prestito rispetto a quello della proprietà è di circa il 60%. Attualmente, il 78% dei $ 7 miliardi di portafoglio crediti della società è a tasso variabile e i nuovi prestiti sono stati fatti solo con tassi variabili.
Starwood Property Trust, Inc. (STWD) è un REIT finanziario che è stato una società pubblica a partire dalla metà del 2009. L’azienda è oggi uno dei maggiori fornitori di mutui immobiliari commerciali e di servizi ipotecari commerciali. Starwood conserva la maggior parte dei mutui concessi e nel portafoglio, il 100% di tutti i nuovi prestiti sono a tasso indicizzato LIBOR, e l’89% del portafoglio totale è a tasso variabile. Nel suo prospetto informativo sugli utili, la società indica che per ogni aumento di 1 punto percentuale dei tassi di interesse a breve termine, l’utile per azione annuale aumenterà di circa otto centesimi. Starwood ha uno yield del 8,5%.
Non so se la Fed in realtà avrà il coraggio di alzare i tassi di interesse a breve termine, ma so che con questi due REIT finanziari, si generano grandi ritorni in entrambi i casi.
