Molti investitori da reddito hanno nei loro portafogli azionari l’iShares Mortgage Real Estate Capped ETF (REM) in quanto è un investimento sul mercato azionario che paga un elevato dividend yield (10%). Il problema con questo ETF è che contiene un sacco di titoli garantiti da ipoteca ad elevata leva finanziaria, pericolosi per la vostra ricchezza, residenziali garantiti da titoli ipotecari, o come sono abitualmente denominati, MBS REIT. Il prezzo di questo Etf ha avuto una tendenza ribassista durata un anno, a malapena compensato dai dividendi per un piccolo rendimento positivo. Una soluzione migliore per l’investitore focalizzato su elevati redditi è quello di costruire un portafoglio con titoli finanziariamente più forti fuori dalla lista dei componenti di REM.
In base alle norme fiscali che regolano il loro funzionamento, i REIT possono possedere proprietà immobiliari o partecipare al finanziamento del patrimonio immobiliare. I REIT che si concentrano sul possesso di beni immobili sono indicati come REIT azionari, mentre quelli che si concentrano sull’ipoteca immobiliare sono chiamati REIT finanziari. I Reit finanziari sono soliti dare rendimenti da dividendo elevati, ad esempio REM ha un dividend yield del 10,7% mentre il maggiore Etf di Reit azionari, il REIT Index Fund Vanguard (VNQ), ha un dividend yield del 3,8%.
Tuttavia, un numero significativo di REIT finanziari impiega un modello di business che prevede il possesso di MBS (Mortgage-Backed Securities) garantiti però da agenzia governativa e sfruttano i loro portafogli per trasformare i rendimenti al 3% pagati da questi MBS sicuri nel flusso di cassa che gli permetterà di pagare un dividend yield a due cifre. Se si guarda alla loro storie però, la maggior parte stanno ora dando i loro frutti, che però sono molto più bassi rispetto a qualche anno fa. Ad esempio, proprio la settimana scorsa una delle agenzie più grande e più popolare di MBS REIT, American Capital Agency Corp. (AGNC) ha ridotto il suo dividendo del 10%. Il nuovo tasso è solo il 43% rispetto al dividendo che i suoi investitori guadagnavano nel 2012. Anche il dividendo REM, fondo che possiede un portafoglio di 40 diversi REIT finanziari, si è ridotto in media del 4,1% all’anno negli ultimi cinque anni. Il risultato è che anche il prezzo delle azioni è crollato, lasciando un rendimento medio annuo del 5,5%.
Per costruire un portafoglio che replichi in minima parte REM e che dia un rendimento più elevato, senza però distruggere il valore, bisognerà acquistare Reit finanziari che non abbiano tagliato il loro dividendo perché i loro modelli di business non sono riusciti ad adeguarsi alla modifica dei tassi di interesse. Ecco un elenco di titoli che non hanno ridotto il loro dividendo negli ultimi 5 anni.
Arbor Realty Trust Inc. (ABR) è un fondo di investimento immobiliare, che si impegna in investimenti in un portafoglio diversificato di attività di finanza strutturata nei mercati immobiliari multifamiliari e commerciali. La società è stata fondata nel giugno 2003 e ha sede a Uniondale, NY. Questo titolo ha prodotto un rendimento medio annuo del 16,3% all’anno per gli investitori nel corso degli ultimi cinque anni e ha un dividend yield del 8,3%.
MFA Financial Inc. (MFA) è un fondo di investimento immobiliare che investe in titoli garantiti da ipoteche. Le sue attività di investimento, con leva finanziaria, riguardano attività di mutui residenziali, tra cui Agency MBS, Non-Agenzy MBS e prestiti residenziali completi. L’azienda è stata fondata da Stewart Zimmerman il 24 luglio 1997 ed ha sede a New York, NY. Il dividendo è stato abbastanza stabile negli ultimi cinque anni e non è cambiato negli ultimi tre anni. Il titolo ha prodotto un rendimento medio annuo del 12,3% per gli investitori nel corso degli ultimi cinque anni e ha un dividend yield del 10,5%.
Chimera Investment Corporation (CIM) è una società finanziaria specializzata, che opera come un fondo di investimento immobiliare che investe attraverso le sue filiali in mutui residenziali ipotecari, titoli garantiti da mutui residenziali, prestiti ipotecari commerciali, titoli immobiliari relativamente sicuri e varie altre classi di attività. Possiede essenzialmente non-investment grade MBS e non ha ridotto il suo dividendo dall’inizio del 2012. La società è stata fondata il 1° giugno 2007 e ha sede a New York, NY. Il titolo ha prodotto un rendimento medio annuo del 14,1% negli ultimi cinque anni e ha un dividend yield del 11,3%.
Sei solidi rendimenti quinquennali e nessuna riduzione significativa dei loro dividendi. Con questo gruppo, avreste guadagnato un rendimento non paragonabile a quello totale di REM. Ancora più importante, questi titoli danno un livello molto più elevato di sicurezza per i pagamenti dei dividendi in futuro, no perdeteve la seconda parte per scoprire gli altri 3. Si ricordo però che l’utilizzo dei REIT deve essere parte integrante di una più ampia strategia di diversificazione del portafoglio, evitando di scegliere un unico tipo di titoli.
