Molti investitori da reddito hanno nei loro portafogli azionari l’iShares Mortgage Real Estate Capped ETF (REM) in quanto è un investimento sul mercato azionario che paga un elevato dividend yield (10%). Il problema con questo ETF è che contiene un sacco di titoli garantiti da ipoteca ad elevata leva finanziaria, pericolosi per la vostra ricchezza, residenziali garantiti da titoli ipotecari, o come sono abitualmente denominati, MBS REIT. Il prezzo di questo Etf ha avuto una tendenza ribassista durata un anno, a malapena compensato dai dividendi per un piccolo rendimento positivo. Una soluzione migliore per l’investitore focalizzato su elevati redditi è quello di costruire un portafoglio con titoli finanziariamente più forti fuori dalla lista dei componenti di REM.
In base alle norme fiscali che regolano il loro funzionamento, i REIT possono possedere proprietà immobiliari o partecipare al finanziamento del patrimonio immobiliare. I REIT che si concentrano sul possesso di beni immobili sono indicati come REIT azionari, mentre quelli che si concentrano sull’ipoteca immobiliare sono chiamati REIT finanziari. I Reit finanziari sono soliti dare rendimenti da dividendo elevati, ad esempio REM ha un dividend yield del 10,7% mentre il maggiore Etf di Reit azionari, il REIT Index Fund Vanguard (VNQ), ha un dividend yield del 3,8%.
Tuttavia, un numero significativo di REIT finanziari impiega un modello di business che prevede il possesso di MBS (Mortgage-Backed Securities) garantiti però da agenzia governativa e sfruttano i loro portafogli per trasformare i rendimenti al 3% pagati da questi MBS sicuri nel flusso di cassa che gli permetterà di pagare un dividend yield a due cifre. Se si guarda alla loro storie però, la maggior parte stanno ora dando i loro frutti, che però sono molto più bassi rispetto a qualche anno fa. Ad esempio, proprio la settimana scorsa una delle agenzie più grande e più popolare di MBS REIT, American Capital Agency Corp. (AGNC) ha ridotto il suo dividendo del 10%. Il nuovo tasso è solo il 43% rispetto al dividendo che i suoi investitori guadagnavano nel 2012. Anche il dividendo REM, fondo che possiede un portafoglio di 40 diversi REIT finanziari, si è ridotto in media del 4,1% all’anno negli ultimi cinque anni. Il risultato è che anche il prezzo delle azioni è crollato, lasciando un rendimento medio annuo del 5,5%.
Per costruire un portafoglio che replichi in minima parte REM e che dia un rendimento più elevato, senza però distruggere il valore, bisognerà acquistare Reit finanziari che non abbiano tagliato il loro dividendo, perché i loro modelli di business non sono riusciti ad adeguarsi alla modifica dei tassi di interesse. Ecco un elenco di titoli che non hanno ridotto il loro dividendo negli ultimi 5 anni.
Apollo Commercial Real Est. Finance Inc. (ARI) è un fondo di investimento immobiliare che in primo luogo investe in, acquisisce e gestisce eseguendo primi prestiti ipotecari commerciali, finanziamenti subordinati, titoli garantiti da ipoteca commerciali e altri investimenti immobiliari commerciali legati a debito. La società è stata fondata il 29 giugno 2009 e ha sede a New York, NY. Ha aumentato il suo dividendo nel corso degli ultimi anni e gli investitori hanno guadagnato una media del 10,6% all’anno negli ultimi cinque e ha un dividend yield del 11,3%.
Starwood Property Trust Inc. (STWD) è una società di investimento immobiliare, che si concentra sugli investimenti, finanziamenti e gestione dei crediti commerciali ipotecari nonché altri investimenti di debito immobiliare commerciale, titoli garantiti da ipoteche commerciali e altri debiti correlati ad investimenti immobiliari. Starwood Property Trust è stata fondata il 17 agosto 2009 e ha sede a Greenwich, CT. Il suo rendimento medio annuo negli ultimi cinque anni è del 13,8% e ha un dividend yield del 8,6%.
PennyMac Mortgage Investment Trust (PMT) è una società finanziaria che, attraverso le sue controllate, investe principalmente in mutui residenziali e attività legati ai mutui. L’obiettivo dell’azienda è quello di fornire interessanti rendimenti adeguati al rischio ai suoi investitori nel lungo termine, soprattutto attraverso i dividendi e secondariamente attraverso l’apprezzamento del capitale. PennyMac Mortgage Investment Trust è stata fondata il 18 maggio 2009 e ha sede a Los Angeles, CA. Il suo rendimento medio annuo negli ultimi cinque anni è stato del 11,3% e ha un dividend yield del 11,5%.
Sei solidi rendimenti quinquennali e nessuna riduzione significativa dei loro dividendi. Con questo gruppo, avreste guadagnato più del doppio del rendimento totale di REM. Ancora più importante, questi danno un livello molto più elevato di sicurezza per i pagamenti dei dividendi in futuro. Si ricordo però che l’utilizzo dei REIT deve essere parte integrante di una più ampia strategia di diversificazione del portafoglio, evitando di scegliere un unico tipo di titoli.
