Tassi, investire in azioni ad alto rendimento prima che la Fed si alzi

Quando la FED inizierà ad aumentare i tassi di interesse, non tutti i titoli con un elevato rendimento perderanno soldi. Questi due titoli ad alto rendimento che hanno uno yield oltre l’8% diventeranno ancora più redditizio quando i tassi di interesse saliranno. E con il resto del mercato che ignora questo fatto, sarete in grado di fare un ottimo affare con questi titoli a reddito buy and hold. Come abbiamo visto il mercato azionario è sempre più preoccupato circa gli effetti sui prezzi delle azioni se e quando il Federal Reserve Board -FED- annuncerà il suo prossimo aumento dei tassi di interesse. La convinzione generale tra gli investitori è che i tassi di interesse più elevati saranno un male per le azioni. Anche se questo può essere valido per alcune società, ci ne sono altre che vedranno profitti più elevati quando i tassi di interesse cominciano a salire.

Due sono i motivi per cui vi è la preoccupazione che l’aumento dei tassi da parte della Fed potrebbe danneggiare i valori azionari. Uno è il timore che con tassi più elevati sugli investimenti cosiddetti “sicuri”, come i titoli di stato e Certificati di deposito (CD), gli investitori vendano le loro azioni con dividendo e investano in titoli a reddito fisso. Tuttavia, nel contesto di tassi corrente, gli investimenti a tasso fisso a lungo termine producono meno del 2% mentre l’utile per azione che gli investitori possono guadagnare è il 5%, 6%, o anche oltre l’8% sulle azioni con dividendi sicuri. La Fed sta parlando di aumenti dei tassi di interesse tra 0,25 e 0,50%. Non il 3% e il 4% che sarebbe necessario per rendere effettivamente i rendimenti dello obbligazioni competitivi con quello delle azioni a reddito. In questo contesto di tassi, l’argomento che gli investitori lasciano le azioni a reddito per le obbligazioni se i tassi aumento non regge.

Il secondo motivo che spaventa gli investitori per il futuro delle azioni con dividendi, sono i maggiori costi di finanziamento. La maggior parte delle società con i più elevati rendimenti, hanno significativi carichi di debiti. Tassi di interesse più elevati farebbero aumentare il costo del debito e ridurre i margini di profitto e il flusso di cassa netto. Si consideri il caso di un fondo comune di investimento di beni immobili (REIT). Queste società potrebbero non essere in grado di aumentare gli affitti che fanno pagare quanto l’aumento del costo dell’interesse sul proprio debito. Il potenziale di questo scenario che si potrebbe verificare per i settori a maggior rendimento, come REIT e utility possono aumentare i timori degli investitori circa la sicurezza del dividendo, e portare ad un sell-off, con un conseguente calo dei prezzi delle azioni.

La realtà è che ogni azienda è diversa nel modo in cui ha strutturato sia i costi del debito che il suo flusso di entrate. Alcune saranno ferite da tassi di interesse più elevati, per molte altre, i costi di interesse più alti saranno compensati da maggiori ricavi e per altre ancora , i tassi di interesse più elevati produrranno margini di profitto più elevati. In questi ultimi anni, due REIT di prestiti ipotecari commerciali hanno spostato i loro portafogli per far si che i loro risultati finanziari fossero ancora più forti quando i tassi di interesse cominceranno ad alzarsi. Entrambe le società hanno concesso la maggior parte dei loro nuovi mutui commerciali a tassi di interesse variabili. Quindi, se i tassi di interesse a breve termine saliranno, così sarà per le loro entrate. Allo stesso tempo, hanno bloccato i costi dei loro finanziamenti ai bassi tassi correnti, così che, quando la Fed comincerà ad aumentare i tassi, queste aziende saranno più redditizie e dovrebbero cominciare a pagare dividendi ancora più elevati.

Blackstone Mortgage Inc. (BXMT) è un REIT finanziaria raccomandata dalla grande azienda di gestione del risparmio, Blackstone Group LP (BX). Nel maggio 2013, Blackstone ha preso il fondo non operativo Blackstone Mortgage Trust e lo ha riadattato a REIT per offrire mutui commerciali. Blackstone Group gestisce un ampio portafoglio di immobili commerciali e può alimentare la REIT. Blackstone Mortgage mantiene i prestiti che ha concesso e genera profitti sulla differenza tra l’interesse che ricarica e il basso costo a cui la società prende in prestito il denaro. BXMT si concentra sulla concessioni di grandi mutui, con una dimensione media di prestito di oltre $ 160 milioni. Il valore del prestito rispetto a quello della proprietà è di circa il 60%. Attualmente, il 78% dei $ 7 miliardi di portafoglio crediti della società è a tasso variabile e i nuovi prestiti sono stati fatti solo con tassi variabili.

Starwood Property Trust, Inc. (STWD) è un REIT finanziario che è stato una società pubblica a partire dalla metà del 2009. L’azienda è oggi uno dei maggiori fornitori di mutui immobiliari commerciali e di servizi ipotecari commerciali. Starwood conserva la maggior parte dei mutui concessi e nel portafoglio, il 100% di tutti i nuovi prestiti sono a tasso indicizzato LIBOR, e l’89% del portafoglio totale è a tasso variabile. Nel suo prospetto informativo sugli utili, la società indica che per ogni aumento di 1 punto percentuale dei tassi di interesse a breve termine, l’utile per azione annuale aumenterà di circa otto centesimi. Starwood ha uno yield del 8,5%.

Non so se la Fed in realtà avrà il coraggio di alzare i tassi di interesse a breve termine, ma so che con questi due REIT finanziari, si generano grandi ritorni in entrambi i casi.

Investire in dividendi: 6 REIT con ottimi rendimenti (parte 2)

Molti investitori da reddito hanno nei loro portafogli azionari l’iShares Mortgage Real Estate Capped ETF (REM) in quanto è un investimento sul mercato azionario che paga un elevato dividend yield (10%). Il problema con questo ETF è che contiene un sacco di titoli garantiti da ipoteca ad elevata leva finanziaria, pericolosi per la vostra ricchezza, residenziali garantiti da titoli ipotecari, o come sono abitualmente denominati, MBS REIT. Il prezzo di questo Etf ha avuto una tendenza ribassista durata un anno, a malapena compensato dai dividendi per un piccolo rendimento positivo. Una soluzione migliore per l’investitore focalizzato su elevati redditi è quello di costruire un portafoglio con titoli finanziariamente più forti fuori dalla lista dei componenti di REM.

In base alle norme fiscali che regolano il loro funzionamento, i REIT possono possedere proprietà immobiliari o partecipare al finanziamento del patrimonio immobiliare. I REIT che si concentrano sul possesso di beni immobili sono indicati come REIT azionari, mentre quelli che si concentrano sull’ipoteca immobiliare sono chiamati REIT finanziari. I Reit finanziari sono soliti dare rendimenti da dividendo elevati, ad esempio REM ha un dividend yield del 10,7% mentre il maggiore Etf di Reit azionari, il REIT Index Fund Vanguard (VNQ), ha un dividend yield del 3,8%.

Tuttavia, un numero significativo di REIT finanziari impiega un modello di business che prevede il possesso di MBS (Mortgage-Backed Securities) garantiti però da agenzia governativa e sfruttano i loro portafogli per trasformare i rendimenti al 3% pagati da questi MBS sicuri nel flusso di cassa che gli permetterà di pagare un dividend yield a due cifre. Se si guarda alla loro storie però, la maggior parte stanno ora dando i loro frutti, che però sono molto più bassi rispetto a qualche anno fa. Ad esempio, proprio la settimana scorsa una delle agenzie più grande e più popolare di MBS REIT, American Capital Agency Corp. (AGNC) ha ridotto il suo dividendo del 10%. Il nuovo tasso è solo il 43% rispetto al dividendo che i suoi investitori guadagnavano nel 2012. Anche il dividendo REM, fondo che possiede un portafoglio di 40 diversi REIT finanziari, si è ridotto in media del 4,1% all’anno negli ultimi cinque anni. Il risultato è che anche il prezzo delle azioni è crollato, lasciando un rendimento medio annuo del 5,5%.

Per costruire un portafoglio che replichi in minima parte REM e che dia un rendimento più elevato, senza però distruggere il valore, bisognerà acquistare Reit finanziari che non abbiano tagliato il loro dividendo, perché i loro modelli di business non sono riusciti ad adeguarsi alla modifica dei tassi di interesse. Ecco un elenco di titoli che non hanno ridotto il loro dividendo negli ultimi 5 anni.

Apollo Commercial Real Est. Finance Inc. (ARI) è un fondo di investimento immobiliare che in primo luogo investe in, acquisisce e gestisce eseguendo primi prestiti ipotecari commerciali, finanziamenti subordinati, titoli garantiti da ipoteca commerciali e altri investimenti immobiliari commerciali legati a debito. La società è stata fondata il 29 giugno 2009 e ha sede a New York, NY. Ha aumentato il suo dividendo nel corso degli ultimi anni e gli investitori hanno guadagnato una media del 10,6% all’anno negli ultimi cinque e ha un dividend yield del 11,3%.

Starwood Property Trust Inc. (STWD) è una società di investimento immobiliare, che si concentra sugli investimenti, finanziamenti e gestione dei crediti commerciali ipotecari nonché altri investimenti di debito immobiliare commerciale, titoli garantiti da ipoteche commerciali e altri debiti correlati ad investimenti immobiliari. Starwood Property Trust è stata fondata il 17 agosto 2009 e ha sede a Greenwich, CT. Il suo rendimento medio annuo negli ultimi cinque anni è del 13,8% e ha un dividend yield del 8,6%.

PennyMac Mortgage Investment Trust (PMT) è una società finanziaria che, attraverso le sue controllate, investe principalmente in mutui residenziali e attività legati ai mutui. L’obiettivo dell’azienda è quello di fornire interessanti rendimenti adeguati al rischio ai suoi investitori nel lungo termine, soprattutto attraverso i dividendi e secondariamente attraverso l’apprezzamento del capitale. PennyMac Mortgage Investment Trust è stata fondata il 18 maggio 2009 e ha sede a Los Angeles, CA. Il suo rendimento medio annuo negli ultimi cinque anni è stato del 11,3% e ha un dividend yield del 11,5%.

Sei solidi rendimenti quinquennali e nessuna riduzione significativa dei loro dividendi. Con questo gruppo, avreste guadagnato più del doppio del rendimento totale di REM. Ancora più importante, questi danno un livello molto più elevato di sicurezza per i pagamenti dei dividendi in futuro. Si ricordo però che l’utilizzo dei REIT deve essere parte integrante di una più ampia strategia di diversificazione del portafoglio, evitando di scegliere un unico tipo di titoli.

Investire in dividendi: 6 REIT con ottimi rendimenti (parte 1)

Molti investitori da reddito hanno nei loro portafogli azionari l’iShares Mortgage Real Estate Capped ETF (REM) in quanto è un investimento sul mercato azionario che paga un elevato dividend yield (10%). Il problema con questo ETF è che contiene un sacco di titoli garantiti da ipoteca ad elevata leva finanziaria, pericolosi per la vostra ricchezza, residenziali garantiti da titoli ipotecari, o come sono abitualmente denominati, MBS REIT. Il prezzo di questo Etf ha avuto una tendenza ribassista durata un anno, a malapena compensato dai dividendi per un piccolo rendimento positivo. Una soluzione migliore per l’investitore focalizzato su elevati redditi è quello di costruire un portafoglio con titoli finanziariamente più forti fuori dalla lista dei componenti di REM.

In base alle norme fiscali che regolano il loro funzionamento, i REIT possono possedere proprietà immobiliari o partecipare al finanziamento del patrimonio immobiliare. I REIT che si concentrano sul possesso di beni immobili sono indicati come REIT azionari, mentre quelli che si concentrano sull’ipoteca immobiliare sono chiamati REIT finanziari. I Reit finanziari sono soliti dare rendimenti da dividendo elevati, ad esempio REM ha un dividend yield del 10,7% mentre il maggiore Etf di Reit azionari, il REIT Index Fund Vanguard (VNQ), ha un dividend yield del 3,8%.

Tuttavia, un numero significativo di REIT finanziari impiega un modello di business che prevede il possesso di MBS (Mortgage-Backed Securities) garantiti però da agenzia governativa e sfruttano i loro portafogli per trasformare i rendimenti al 3% pagati da questi MBS sicuri nel flusso di cassa che gli permetterà di pagare un dividend yield a due cifre. Se si guarda alla loro storie però, la maggior parte stanno ora dando i loro frutti, che però sono molto più bassi rispetto a qualche anno fa. Ad esempio, proprio la settimana scorsa una delle agenzie più grande e più popolare di MBS REIT, American Capital Agency Corp. (AGNC) ha ridotto il suo dividendo del 10%. Il nuovo tasso è solo il 43% rispetto al dividendo che i suoi investitori guadagnavano nel 2012. Anche il dividendo REM, fondo che possiede un portafoglio di 40 diversi REIT finanziari, si è ridotto in media del 4,1% all’anno negli ultimi cinque anni. Il risultato è che anche il prezzo delle azioni è crollato, lasciando un rendimento medio annuo del 5,5%.

Per costruire un portafoglio che replichi in minima parte REM e che dia un rendimento più elevato, senza però distruggere il valore, bisognerà acquistare Reit finanziari che non abbiano tagliato il loro dividendo perché i loro modelli di business non sono riusciti ad adeguarsi alla modifica dei tassi di interesse. Ecco un elenco di titoli che non hanno ridotto il loro dividendo negli ultimi 5 anni.

Arbor Realty Trust Inc. (ABR) è un fondo di investimento immobiliare, che si impegna in investimenti in un portafoglio diversificato di attività di finanza strutturata nei mercati immobiliari multifamiliari e commerciali. La società è stata fondata nel giugno 2003 e ha sede a Uniondale, NY. Questo titolo ha prodotto un rendimento medio annuo del 16,3% all’anno per gli investitori nel corso degli ultimi cinque anni e ha un dividend yield del 8,3%.

MFA Financial Inc. (MFA) è un fondo di investimento immobiliare che investe in titoli garantiti da ipoteche. Le sue attività di investimento, con leva finanziaria, riguardano attività di mutui residenziali, tra cui Agency MBS, Non-Agenzy MBS e prestiti residenziali completi. L’azienda è stata fondata da Stewart Zimmerman il 24 luglio 1997 ed ha sede a New York, NY. Il dividendo è stato abbastanza stabile negli ultimi cinque anni e non è cambiato negli ultimi tre anni. Il titolo ha prodotto un rendimento medio annuo del 12,3% per gli investitori nel corso degli ultimi cinque anni e ha un dividend yield del 10,5%.

Chimera Investment Corporation (CIM) è una società finanziaria specializzata, che opera come un fondo di investimento immobiliare che investe attraverso le sue filiali in mutui residenziali ipotecari, titoli garantiti da mutui residenziali, prestiti ipotecari commerciali, titoli immobiliari relativamente sicuri e varie altre classi di attività. Possiede essenzialmente non-investment grade MBS e non ha ridotto il suo dividendo dall’inizio del 2012. La società è stata fondata il 1° giugno 2007 e ha sede a New York, NY. Il titolo ha prodotto un rendimento medio annuo del 14,1% negli ultimi cinque anni e ha un dividend yield del 11,3%.

Sei solidi rendimenti quinquennali e nessuna riduzione significativa dei loro dividendi. Con questo gruppo, avreste guadagnato un rendimento non paragonabile a quello totale di REM. Ancora più importante, questi titoli danno un livello molto più elevato di sicurezza per i pagamenti dei dividendi in futuro, no perdeteve la seconda parte per scoprire gli altri 3. Si ricordo però che l’utilizzo dei REIT deve essere parte integrante di una più ampia strategia di diversificazione del portafoglio, evitando di scegliere un unico tipo di titoli.