Investire dividendi alti, il settore Reit in netta crescita

Una valida strategia per realizzare rendimenti annui superiori alla media è quella di investire dividendi di aziende che lo generano in aumento da diversi anni, concentrando l’attenzione sulla costanza con cui esso sale nel tempo. Il metodo migliore per sfruttare questi dividendi incassati, se l’ottica di investimento è di lungo periodo, è quello di reinvestirli nel titolo stesso, affinché il successivo stacco del dividendo (calcolato proprio sul numero di azioni in possesso) diventi più sostanzioso del precedente, a maggior ragione se l’azienda ne avrà nel frattempo innalzato il suo tasso.

Diventa così fondamentale individuare quei settori, o addirittura quelle singole società, in grado di produrre nel futuro un’elevata crescita, la quale molto probabilmente si concretizzerà proprio nel tanto auspicato aumento del dividendo per azione.
A tal proposito, un settore che ultimamente appare in fase di netta espansione è quello di investimento immobiliare, ovvero il REIT. Questo settore è frammentato in una serie di sotto-settori in base all’uso a cui è destinato l’immobile (residenziale, industriale, ufficio, hotel, ecc.).

National Health Investors Inc.
National Health Investors (NHI) effettua i propri investimenti immobiliari in strutture sanitarie (come uffici medici e ospedali) adibite all’assistenza di anziani e degenti a lungo termine.
Si tratta di un’azienda da 3 miliardi di capitalizzazione, costituita ben 25 anni fa e che dunque ha come caratteristica a proprio favore un’enorme affidabilità e stabilità ben testimoniata dalla sua progressiva ed incessante crescita.

Il terzo trimestre 2016 si è chiuso con un fatturato di 63,5 milioni (+8,6% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente) e un +13,04% dei flussi di cassa netti.
Per quanto questi risultati non siano eclatanti il dividendo attuale è di 3,60$ dollari per azione a maggior ragione la garanzia che esso venga effettivamente pagato è assoluta.
Oltretutto per Febbraio (come per tutte le aziende REIT) verrà annunciato a quanto ammonterà il dividendo erogato nel 2017, con prospettive di un miglioramento del 5%.

First Industrial Realty Trust
First Industrial Realty Trust (FR) si occupa dell’acquisizione, gestione, locazione e vendita di immobili ad uso industriale, forniti non solo a imprese regionali, bensì anche a multinazionali. Il punto di forza della società è la sua grande capacità di mettere a punto qualsiasi tipologia di impianto dell’intera catena industriale del proprio cliente.

Nel terzo trimestre del 2016 il fatturato è cresciuto dell’1,52% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente e soprattutto l’utile netto ha registrato un +126,47% dovuto in larga misura alle enormi entrate derivanti dai proficui accordi di collaborazione effettuati con altre società.

Il dividendo di 0,76$ per azione è cresciuto di circa il 50% nell’ultimo anno e quasi raddoppiato nell’ultimo biennio e per Febbraio, mese in cui verranno riportati i risultati del quarto ed ultimo trimestre 2016, le probabilità di un ulteriore aumento sono piuttosto alte.

Weingarten Realty Investors
Weingarten Realty Investors (WRI) possiede oltre 200 centri commerciali posti nei quartieri metropolitani degli Stati Uniti e dati in locazione a rivenditori in grado di servire la comunità. La società si occupa inoltre della gestione, ristrutturazione e cura di questi locali, così da renderli molto attraenti per la clientela.
Dopo l’innalzamento del dividendo dell’anno scorso, appare molto probabile un ulteriore miglioramento alla luce degli ottimi risultati ottenuti fino al terzo trimestre del 2016: +20% dell’utile netto, +6,8% del fatturato e +76,35 milioni di dollari nei flussi di cassa.

QTS Realty Trust Inc
QTS Realty Trust (QTS) è un’azienda di investimento immobiliare operante in tutto il mondo nel sotto-settore “data center”, ovvero uno spazio fisico (stanza, magazzino, edificio) all’interno del quale vengono sviluppate e gestite le apparecchiatura telematiche per le società che hanno bisogno di immagazzinare grossi volumi di dati ed aver connettività in Internet.

Uno degli elementi principali elementi per valutare l’effettiva capacità di una società di aumentare nel tempo il proprio dividendo è l’andamento dei flussi di cassa: se mai questo dovesse ridursi (come avvenuto nella crisi immobiliare del 2008), allora diverrà piuttosto complesso per l’azienda rispettare gli impegni presi con i suoi azionisti, se non ricorrendo a capitale di debito che alla lunga potrebbe mettere in discussione l’intera gestione operativa.

Nel caso di QTS i flussi di cassa netti sono aumentati del 12,30% nel giro di un anno e ciò, unito alla rapida espansione aziendale, ha dato la possibilità di portare il dividendo a 1,44$ per azione. Attenzione però all’altissimo rapporto prezzo su utili che lascia intendere una certa sopravvalutazione del prezzo del titolo.

Rendimento elevato: 2 azioni per un reddito costante

Con un rendimento dell’8% annuo in dividendi, queste azioni possono aumentare realmente il vostro reddito. Inoltre grazie alle loro attività in costante aumento, non mancheranno di dare una crescita più redditizia dopo che la FED avrà alzato i tassi.

Dopo quasi un decennio di tassi di interesse a breve termine praticamente a zero, sembra che la Fed sia ormai pronta ad alzarli. All’interno dei gruppi di titoli ad alto rendimento, in particolare quello dei fondi comuni di investimento immobiliare (REIT), il mercato teme l’aumento dei tassi e venderà le azioni REIT. Tuttavia, l’aumento dei tassi è previsto da tempo, almeno negli ultimi due o tre anni, e la maggior parte di queste aziende dovrebbero essere pronte ad un rialzo dei tassi e alcune diventeranno addirittura più redditizie quando questo avverrà.

Ci sono due timori che interessano gli investitori in titoli REIT, per quanto riguarda l’aumento dei tassi. Tutte le REIT prendono in prestito molti soldi per pagare i loro investimenti immobiliari o prestiti ipotecari. Si tratta di un’attività che ha bisogno della leva finanziaria per ottenere un rendimento sul patrimonio netto accettabile. I tassi di interesse potrebbero aumentare gli oneri finanziari, che comprimerebbero i margini di profitto.

Alcuni tipi di REIT hanno margini di profitto molto stretti, quindi, anche un aumento percentuale dello 0,5% sul finanziamento del debito potrebbe avere gravi ripercussioni sulle capacità di queste aziende di continuare a pagare i dividendo attuali. Il secondo timore è che se i tassi sono più alti sugli investimenti a reddito fisso come le obbligazioni o i certificati di deposito bancari, gli investitori venderanno le loro azioni REIT, causando una caduta dei prezzi, e si concentreranno su investimenti meno volatili.

La preoccupazione di un aumento dei costi del debito, ha fatto si che le REIT abbiano anticipato l’aumento dei tassi nell’ultimo biennio, bloccando i loro tassi a lungo termine agli attuali livelli, evitando cosi che un aumento possa diventare un fattore determinante per diversi anni.

Inoltre, i tassi più elevati dovrebbero consentire alle REIT di far crescere il loro fatturato attraverso l’aumento degli affitti o l’acquisto di beni con un rendimento più elevato nel noleggio.

Prima di fuggire dalle REIT e rifugiarsi nei bond o nei Certificati di Deposito (CD), diamo uno sguardo al rendimento. Un CD a 5 anni da un 2% e i Buoni del Tesoro a 10 anni pagano attualmente un 2,33%. Al contrario, gli investitori possono trovare REIT di qualità con un rendimento del 5%, 6% e anche oltre.

Gli investitori che vogliono o hanno bisogno di un elevato rendimento corrente e un flusso di cassa continuo, possono ottenerlo più facilmente con le REIT. Inoltre, queste sono aziende in crescita e hanno la capacità di aumentare il loro rendimento con la crescita dei profitti. Molte di queste aziende hanno storie di aumenti dei dividendi.

Ci sono alcune REIT che hanno attività che effettivamente rendono meglio se i tassi di interesse aumentano. Queste aziende forniscono finanziamenti nel settore immobiliare mediante mutui a tasso variabile. Come aumenteranno i tassi di interesse, così aumenteranno quelli sui mutui originati da queste REIT.

Blackstone Mortgage Trust Inc. (BXMT) e Starwood Property Trust, Inc. (STWD) hanno mutui per immobili commerciali. Le due società hanno operazioni di business molto simili. Negli ultimi due anni, entrambe le società hanno rilasciato solo prestiti a tasso variabile. Entrambe hanno dichiarato che se i tassi di interesse aumenteranno, così sarà i per loro profitti. Infine, entrambe sono gestite in modo conservativo con una bassa leva e un debito medio basso rispetto al valore dei loro portafogli di crediti.

Blackstone Mortgage Trust ha un portafoglio di $ 9.4 miliardi di dollari di mutui commerciali. Il debito è 2,2 volte il patrimonio netto con prestiti abbinati a mutui individuali. Attualmente la società sta facendo solo prestiti a tasso variabile pari all’86% del portafoglio totale. BXMT afferma che un aumento dell’1% del tasso di interesse LIBOR aumenterebbe l’utile per azione annuo di $ 0,19. La società ha un rendimento del 8,3%.

Starwood possiede un portafoglio mutui commerciale di $ 6.6 miliardi, con un loan-to-value del 62%. Questa REIT possiede anche una società di servizio per mutui commerciali che gestisce le attività di assistenza su $ 11 miliardi di prestiti e $ 11 miliardi di dollari di beni immobili di proprietà (Real Estate Owned – REO) dagli istituti di credito. Nella sua storia, non ha mai perso denaro su uno dei suoi mutui. La leva del debito sul patrimonio netto è molto conservatore a 1,4 volte. La società prevede che un aumento dell’1% del LIBOR aggiungerebbe 8 centesimi per azione. STWD attualmente ha un rendimento del 8,8%.

Investire in azioni: 4 REIT con dividendi in forte crescita

Uno degli elementi che è maggiormente legato all’aumento del prezzo delle azioni, è l’aumento dei dividendi. Questo perché, elevati rendimenti ed un regolare aumento dei dividendi danno agli investitori a reddito i maggiori guadagni. Ecco perché in questo articolo presentiamo delle REIT, società che possono svolgere un ruolo fondamentale nei rendimenti costanti. La maggior preoccupazione degli investitori interessati ad azioni da dividendo, è l’acquisto sui massimi e quindi la perdita di denaro quando i prezzi delle azioni scenderanno. Purtroppo, nessuno può prevedere il prossimo calo del mercato, ma per avere un reddito abbiamo bisogno di azioni mentre attendere ad acquistare non genera alcun reddito. In un mercato impostato sui record come abbiamo ora, ci si deve concentrare sulle azioni da reddito, che aumenteranno in modo significativo i loro dividendi nel corso dei prossimi anni.

Acquistare le azioni di società che daranno dividendi superiori alla media dei tassi di crescita, dovrebbe produrre rendimenti superiori alla media totale, in qualsiasi trend di mercato ci si trovi. La crescita dei dividendi produrrà, nel corso del tempo, l’aumento del prezzo delle azioni che aggiunto al dividend yield comporterà un rendimento complessivo superiore alla media. Più alto è il tasso di crescita del dividendo annuale delle azioni da reddito come per le REIT, e maggiore è il rendimento totale atteso. La sfida è quella di trovare quelle aziende che generano flussi di cassa e annunciano grandi aumenti dei dividendi nel corso dei prossimi tre/cinque anni. Per cominciare sono le aziende che hanno annunciato aumenti significativi nel corso dell’anno passato. Questo può essere un’indicazione che il management ritiene che la crescita sia sostenibile. Poi si può scavare nei dati finanziari correnti e negli orientamenti della società per avere il proprio giudizio circa i futuri tassi di aumento del dividendo.

Questo tipo di ricerca di titoli a reddito con elevati rendimenti, deve portare ad aziende stabili che aumentano regolarmente i loro dividendi, producendo risultati superiori, non importa se il mercato si muove verso l’alto o verso il basso nel breve periodo. Ecco 4 REIT che hanno annunciato grandi aumenti dei dividendi nel corso degli ultimi 12 mesi.

American Tower Corp (AMT) possiede e affitta torri per le comunicazioni dei cellulare, radio e siti di trasmissione TV. La società possiede proprietà in Asia, Europa e Sud America e Nord America. La società si è convertita in REIT alla fine del 2011. Da allora il dividendo è stato aumentato ogni trimestre. Nel corso dell’ultimo anno, il dividendo è cresciuto del 20% e ha uno yield del 1,8%.

PS Business Parks Inc. (PSB) possiede, gestisce e sviluppa immobili commerciali, prevalentemente multi iquilini flessibili, complessi industriali e uffici. Essa si concentra sul possedere complessi commerciali concentrati. La società ha una storia di regolari aumenti dei dividendi, tra cui un aumento del 25% annunciato all’inizio di quest’anno. Il dividendo attuale è il 57% del FFO, che sta crescendo a più del 10% all’anno e il suo yield è del 2,7%.

Prima Industrial Realty Trust, Inc. (FR) possiede, gestisce, acquista, vende, sviluppa e rielabora immobiliare industriale. La società ha smesso di pagare dividendi durante la crisi finanziaria e ha riattivato i pagamenti agli azionisti nel marzo 2013. Il dividendo è stato aumentato negli ultimi tre anni, compreso un balzo del 49% del tasso all’inizio di quest’anno. Il dividendo attuale è il 53% del FFO e lo yield è del 2,6%.

Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) possiede e gestisce negozi e uffici di proprietà a New York. Questo REIT è stato quotato a ottobre 2013 IPO ed ha appena cominciato ad aumentare il suo tasso di dividendo nel mese di giugno di quest’anno. Il dividendo è stato aumentato del 23,5%. Il dividendo attuale è solo il 44% del FFO e lo yield è del 2,0%.

Investimenti per un portafoglio diversificato con rendimenti da oltre il 7%

La diversificazione rimane un aspetto importante per la stabilità di un portafoglio costruito sul reddito e le REIT offrono prestazioni ad alto rendimento ideale per questa tipologia di investitori. Quando cercano di creare un portafoglio con un elevato reddito, gli investitori guardano molto spesso alle REIT (fondi di investimento immobiliare), questo perche, per poter mantenere la loro denominazione, devono distribuire, ai loro investitori, il 90% del loro reddito imponibile. Questo le permette di non pagare le tasse a livello aziendale, consentendo così agli investitori di ottenere un maggior ritorno sul loro investimento, grazie a dividendi elevati.

Agli investitori, massimizzare i flussi di reddito, consente di ottenere un reddito fisso da investimenti, sotto forma di dividendi, senza diminuire la propria base patrimoniale, oppure questi dividendi possono essere usati per aumentare il proprio capitale acquistando ulteriori azioni, aumentando di conseguenza i dividendi ricevuti. Un altro aspetto da prendere in considerazione per l'investitore, è che il reddito da dividendo, evita la necessità di un timing preciso, altrimenti necessario nella compra/vendita dei portafogli azionari. Ecco quindi 5 Reit che danno un elevato dividendo annuo, fornendo cosi una stabilità al portafoglio, attraverso la diversificazione settoriale.

The GEO Group, Inc. (GEO)
The GEO Group opera come una REIT specializzata in servizi governativi, orientati prevalentemente verso la gestione di strutture di correzione e di detenzione. L'azienda ha una capitalizzazione di mercato di $ 2,15B.

GEO Group distribuisce un dividendo trimestrale di 62 centesimi, o un dividendo annuale corrente di $ 2,48, che si traduce in un rendimento annuo del 8,51%. L'azienda ha prodotto FFO  (fondi fondamentali da operazioni) per i primi sei mesi del 2015 pari a $ 1,23 per azione, con un calo del 18% rispetto ai primi sei mesi del 2014. La società si aspetta FFO per l'intero anno tra i $ 3,30 e i $ 3,34 per azione, che equivale ad un aumento che va dal 2,8% al 4,0%. A fine giugno, il totale attivo per l'azienda era di $ 3,4 miliardi, di cui, passività totali pari a $ 2,39B, e il patrimonio netto di $ 1,02B.



Medical Properties Trust Inc. (MPW)
Medical Properties Trust è una REIT specializzata nel più grande settore degl'immobili per l'assistenza sanitaria, immobili in cui si trovano gli ospedali. L'azienda ha una capitalizzazione di mercato di $ 2,56B.

Medical Properties Trust distribuisce un dividendo trimestrale di 22 centesimi, o un dividendo annuale corrente di $ 0,88, che si traduce in un rendimento annuo del 8,04%. L'azienda ha prodotto FFO per il secondo trimestre di $ 0,58 per azione, con un incremento del 12% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Ai primi di agosto, l'azienda, grazie all'aumento della quotazione del titolo, ha finanziato il suo grande acquisto, Capella Holdings, chiuso ai primi di settembre. A fine giugno, la società aveva un totale attivo di $ 4,23B, di cui, passività totali per $ 2,43B e un patrimonio totale di $ 1,8 miliardi.



Iron Mountain Inc. (IRM)
Iron Mountain è stata recentemente convertita in un fondo di investimento immobiliare a metà del 2014. L'azienda fornisce servizi di archiviazione, per documenti cartacei e altri tipi di supporti come microfilm, nastri video, radiografie ecc..., e gestione delle informazioni sensibili in tutto il mondo. Iron Mountain ha una capitalizzazione di mercato di $ 5,95B.

Iron Mountain distribuisce un dividendo trimestrale di 47,5 centesimi, o un dividendo annuale corrente di $ 1,90, che si traduce in un dividend yield annuo del 6,74%. L'azienda ha generato FFO per azione pari a $ 0,48 per il trimestre e $ 0,98 per il primo semestre del 2015. I ricavi del primo semestre su base costante sono cresciuti del 2,2% a $ 1,5 miliardi. Alla fine di giugno, la società aveva un totale attivo di $ 6,42B, di cui, passività totali per $ 5,71B e patrimonio netto di $ 708,79 milioni.



STAG Industrial, Inc (STAG)
STAG Industrial è una REIT che si concentra sull'acquisizione e la gestione di proprietà con conduttori singoli e proprietà industriale negli Stati Uniti ed ha circa 400 proprietà.

STAG distribuisce un dividendo mensile di 11,5 centesimi, o un dividendo annuale corrente di $ 1,38, che si traduce in un rendimento annuo del 8,11%. Nel secondo trimestre, la società ha generato FFO per azione pari a $ 0,36, che rappresenta un aumento del 21,7% rispetto all'anno precedente. Alla fine di giugno, la società aveva un totale attivo di $ 1,75 miliardi, di cui $ 858,50 milioni di passività totali e $ 891,30 milioni di patrimonio netto.



EPR Properties (EPR)
EPR Properties è una REIT specializata che investe in immobili di particolari e selezionati segmenti di mercato. Ad oggi, la società ha investito principalmente nei segmenti dell'intrattenimento, istruzione e ricreazione, distribuito su più di 240 sedi con oltre 250 inquilini all'interno degli Stati Uniti. L'azienda ha una capitalizzazione di mercato di $ 2,87B.

EPR distribuisce un dividendo mensile di 30,25 centesimi, o un dividendo annuale corrente di $ 3,63, che si traduce in un rendimento annuo del 7,32%. L'azienda ha generato FFO per azione nel secondo trimestre pari a $ 1,12, che equivale ad un incremento del 19% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. A fine giugno, la società aveva un totale attivo di $ 3,99B, di cui, passività totali per $ 2,09B e un patrimonio netto pari a $ 1,9 miliardi.



Considerazioni finali

Ci sono diversi punti di forza in questo gruppo di azioni. EPR e STAG offrono distribuzioni mensili che permettono introiti più frequenti. GEO e MPW forniscono inoltre un maggior grado di certezza in ambienti di crisi economica, in quanto si concentrano su carceri e ospedali. Si tratta di attività di capitale di grandi dimensioni che ruotano attorno alla criminalità e alla salute dei consumatori, due settori che non hanno la stessa volatilità, quando il ciclo economico rallenta. Inoltre sia GEO che MPW forniscono qualche ulteriore diversificazione attraverso alcune esposizioni globali. MPW è proprietaria di alcuni immobili in Germania e Regno Unito, mentre il portafoglio di GEO contiene proprietà con sedi in Australia, Sud Africa, Regno Unito e Canada.

IRM e EPR, coprono settori unici che sono spesso difficili da trovare quando si tratta di REIT. Iron Mountain fornisce servizi di archiviazione dell'informazione globale. EPR investe anche in settori di nicchia dell'intrattenimento, tempo libero, istruzione e beni come teatri multisala, parchi sci, metropolitana e le scuole pubbliche indipendenti.

Quando combinati insieme, si genera un portafoglio che offre un impressionante dividend yield medio del 7,74%. Il rendimento è attualmente superiore alla resa media che si trova in un tipico portafoglio REIT come quello caratterizzato dal popolare ETF Vanguard REIT (VNQ). Attualmente, il VNQ ha un rendimento annuo del 4,11%. Questo gruppo supera anche il rendimento medio del mercato nel suo complesso caratterizzato dal S&P 500, che ha un rendimento medio del 2,17%.

Vale la pena notare che un portafoglio da reddito per essere razionalmente più stabile dovrebbe includere più di cinque investimenti. Comunque gli investitori possono prendere in considerazione le selezioni di cui sopra, come spunto per estendere e personalizzare il proprio portafoglio ad alto rendimento REIT. Come nel caso dei suddetti investimenti, gli investitori dovrebbero anche cercare aziende che hanno dimostrato la capacità di aumentare i loro dividendi nel corso del tempo, e ancora più importante, una quantità ragionevole di diversificazione può aiutare nella stabilità generale del rendimento del portafoglio di reddito a lungo termine.

Investire in 3 REIT con alti dividendi per il 2015

Quando si tratta di alcuni settori ad alto rendimento, molti investitori chiudono i loro investimenti nella teoria che l'aumento dei tassi di interesse possa causare delle perdite. Questo è il caso dei fondi comuni di investimento immobiliare (REIT). Progettati per consentire agli investitori di investire in immobili commerciali, i REIT sono tenuti a pagare il grosso dei loro flussi di cassa sotto forma di dividendi. Tale obbligo di pagamento produce yields dal 4% al 7% per la maggior parte del settore. Ma lo spettro di un aumento dei tassi di interesse ha spaventato molti investitori sui potenziali rendimenti dei REIT nei prossimi anni.

Mentre i REIT risentono dell'aumento dei tassi di interesse nell'immediato, questa reazione istintiva degli operatori di mercato si affievolisce e le prestazioni rimbalzano bruscamente. Guardando i 21 periodi di tempo dal 1980, in cui i tassi di interesse sono aumentati di almeno 50 punti base, il FTSE NAREIT All Equity REIT Index è riuscito a guadagnare in media il 16% nei successivi 12 mesi. Questo rendimento totale è riuscito a schiacciare il Barclays U.S. Aggregate Bond index. Quindi, se siete ancora alla ricerca di reddito o volete un ottimo guadagno, i REITs devono ancora costituire una percentuale del vostro portafoglio. Ecco tre REIT di prim'ordine acquistabili oggi.

Health Care REIT, Inc. (HCN)
Una delle più grandi tendenze che il Nord America dovrà affrontare è l'invecchiamento della popolazione. HCN è pronta a combattere il problema, dando agli investitori alti guadagni. Poiché la popolazione americana continua a vivere sempre più a lungo, si richiedono maggiori servizi medici. Più assistenza medica è direttamente proporzionale alla richiesta di immobili medici. C'è un intero sottosettore di REIT dedicato all'immobiliare medico e HCN è il più grande. L'Health Care REIT possiede più di 1260 di queste strutture di residenza assistita, ospedali e ambulatori dislocati in tutto il paese così come proprietà in Canada e nel Regno Unito. La cosa critica sul portfolio di HCN è che l'87% delle sue entrate arrivano da fonti di pagamento privati e non dal governo degli Stati Uniti

Il suo ampio portafoglio di strutture abitative con contratti di locazione triple-net ad alto livello non fa male. Ciò significa che gli inquilini, non il Fondo, sono responsabili delle tasse, manutenzioni e assicurazioni delle proprietà. Negli ultimi dieci anni, Health Care REIT è riuscita a crescere la sua FFO di quasi il 4% l'anno, aumentando il valore di carico delle proprietà del 5,5% in quel periodo. Gli azionisti sono stati trattati con 174 pagamenti di dividendi consecutivi che sono saliti in media del 2,9% all'anno negli ultimi dieci anni. Tutti questi fattori si combinano aiutando HCN a produrre il 14% di rendimenti totali annui fin dalla sua fondazione nel 1970.



SL Green Realty Corp. (SLG)
Dice un proverbio: "Se si può fare a New York, si può fare ovunque." Il Newyorkese REIT SLG ne è la prova. Questo possiede alcuni degli edifici più importanti di Manhattan e Brooklyn, Westchester e della vicina Connecticut e New Jersey. 75 uffici e proprietà commerciali, sono alcuni degli edifici insostituibili di tutta la città. Come tale, il REIT è in grado di caricare rendite piuttosto pesanti per le sue proprietà, pur godendo di un alto tassi di occupazione.

Inoltre SLG continua ad espandere il suo portafoglio di proprietà. Il REIT ha recentemente firmato un contratto per acquistare 23 edifici residenziali di ultima generazione ed attraenti sottomercati di New York, Gramercy, West Village e Chelsea, per $ 40 milioni. Allo stesso tempo, due nuove joint venture espanderanno in suoi uffici di Classe A all'interno della città. L'attenzione per i principali immobili di New York City è servita per gli utili e anche per l'FFO. Il rendimento del REIT è un pò basso al 2%. Tuttavia, ha dato un ritorno totale del 160% negli ultimi 10 anni.



Realty Income Corp (O)
Questo REIT ha consecutivamente versato il suo dividendo mensile 533 volte. Stiamo parlando di più di 40 anni di dividendi mensili consecutivi. L'enorme portafoglio di questo immmobiliare indipendente, viene alimentato da consistenti e in costante aumento, pagamenti mensili. Realty Income possiede e gestisce più di 4.200 proprietà in 49 stati e a Puerto Rico. Queste proprietà indipendenti comprendono di tutto, negozi, ristoranti, cinema e centri servizi e continua ad espandersi, annunciando recentemente una nuova linea di credito da $ 1,5 miliardi per aggiungere nuove proprietà al suo portafoglio, in continua espansione.

Inoltre, la maggior parte di queste proprietà sono in locazione triple-net. I REIT amano questi tipi di affitti perché forniscono margini estremamente alti. E questo titolo non è diverso da questo punto di vista. Questi ricchi margini si sono tradotti in forti fondi da operazioni (FFO) ed hanno fatto di questo titolo una macchina da dividendo da quando è diventato un REIT nel 1994. Il titolo (O) con il suo forte rendimento del 4,8% in crescita, fa di Realty Income uno dei migliori REIT da acquistare oggi.

5 REIT di grande capitalizzazione per un periodo ribassista

One Million Dollar Portfolio dal 2010 ad oggi +100.24% Stock Win Usa Portfolio dal 2010 ad oggi +140.76 Europa Vincente Portfolio dall'inizio del 2012 +32.12% ETF migliori dal 10 ottobre 2012 +11.62% Gemme nascoste nel 2012 +369.68% Visione del nostro portafoglio One Million Dollar + 100.24% Alert acquisto/vendita quando viene modificato il portafoglio One Million Dollar Iscrizione newsletter dove riceverai analisi societarie e report macroeconomici Bilanci societari, Dati societari e Sec Filing Calendario dividendi del nostro portfolio. Calendario eventi macroeconomici USA, EUROPA e CINA Iscrizione completamente gratuita

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I cicli immobiliari vanno e vengono e le migliori azioni resistono alla prova del tempo. Nel settore immobiliare si dice che è tutta una questione di locazione, locazione e ancora locazione. Quando si analizza una Real Estate Investment Trusts (REIT), è d'obbligo dare un'occhiata alla gestione. Vorremmo investire in REIT che hanno cavalcato i cicli su e giù e si preparano per il prossimo verso il basso. Di seguito ne presentiamo cinque che dovrebbero essere in ogni portafoglio di investitori, non solo per il reddito ma anche per l'aumento del capitale investito a lungo termine.

Cosa sono le società REIT ?

REIT significa Real Estate Investment Trust, letteralmente: società fiduciaria per l'investimento in beni immobili. Nella realtà, sono normali società per azioni quotate in Borsa, che gestiscono investimenti immobiliari. La normativa fiscale americana è particolarmente favorevole ai REIT, che sono esenti dal pagamento delle imposte federali sugli utili da reddito e da capital gain nella misura in cui questi vengano distribuiti agli azionisti in una percentuale non inferiore al 90%. Diretta conseguenza di queste norme è l'alto livello di Pay Out Ratio e quindi di reddito offerto dai REIT.

L'andamento delle quotazioni dei REIT dipende dall'andamento del comparto immobiliare in cui il REIT opera. Ragion per cui, fatte salve particolari situazioni aziendali, corrisponde in tutto e per tutto ad un investimento immobiliare diretto. Rispetto a quest'ultimo, però, i REIT presentano alcuni evidenti vantaggi tra cui gli alti dividendi e la scambialità nel libero mercato americano. Fonte - www.all-wall-street.com

Kimco Realty Corporation (KIM) - Dividendo: 3,80%
Kimco Realty è stata fondata nel 1966 da Milton Cooper e Martin Kimmel. L'azienda è diventata pubblica nel 1991 con la nascita delle REIT. Milton Cooper a 83 anni è ancora il presidente della società. Kimco è il più grande proprietario del Nord America con 896 centri commerciali. Il REIT è nel settore dei centri commerciali da oltre 50 anni e ha navigato tra gli alti e i bassi del mercato per diventare oggi una REIT da 9 miliardi di dollari.

La società ha appena completato l'acquisizione, tramite i loro partner Cerberus Capital, di Albertson, Acme, Jewel-Osco e le catene alimentari Shaw e Star per 3,3 miliardi di dollari. E' attualmente scambiata ad un prezzo più basso rispetto al rapporto dei fondi provenienti dalle operazioni (FFO). Degno di nota è il suo FFO payout (pagamento del dividendo annuale diviso il suo FFO) è il più alto dei cinque REIT elencati al 68%. Il REIT ha anche uno dei più bassi tassi di crescita FFO a lungo termine (5 anni) al 4% annualizzato. (Più è basso meglio è).



Equity Residential (EQR) - Dividendo: 2,90%
Equity Residential (EQR) è un Real Estate Investment Trust (REIT). L'azienda è focalizzata nell'acquisizione, lo sviluppo e la gestione di immobili residenziali plurifamiliari, che includono locazione e altri proventi connessi attraverso locazioni di unità abitative per i residenti negli Stati Uniti. ERP Limited Partnership è un'accomandita che gestisce il settore multifamiliari immobiliare residenziale di EQR.

Prima del crollo immobiliare nel 2008 il sogno americano era quello di possedere una casa. Dopo, molte persone hanno perso sia la casa che i risparmi di una vita e la tendenza è cambiata, la maggior parte ha scelto l'affitto piuttosto che l'acquisto. La domanda di appartamenti in affitto è stata forte a causa della crisi e sembra destinata a continuare.

Il Presidente di Equity, Sam Zell, è conosciuto nell'ambiente come "Dancer Grave". E' noto per fare grandi scommesse anticonformiste alla fine di un ciclo economico. Questa strategia gli ha permesso di inserire Equity Residential tra i più grandi proprietari di appartamenti negli Stati Uniti e gli hanno reso oltre 4 miliardi di dollari nel tempo.

Equity è una delle REIT meglio posizionate in prospettiva di crescita. L'azienda dispone di introiti che battono ogni trimestre e ha il più alto tasso di crescita dell'EPS previsto per i prossimi 5 anni rispetto ai cinque REIT analizzati. Gli analisti si aspettano che Equity abbia una crescita dell'FFO dell'8% annuo e ha una delle migliori percentuali di payout FFO al 58%.



Boston Properties Inc. (BXP) - Dividendi: 2,60%
Boston Properties è stata fondata nel 1970 da Mort Zuckerman e Edward Linde. Zuckerman è il presidente del Consiglio di Amministrazione, mentre il figlio di Linde, Douglas, è il Presidente della società. La società possiede edifici per uffici di "Classe A" a Boston, San Francisco, New York, Distretto di Columbia e Princeton nel New Jersey. Zuckerman è diventato miliardario concentrandosi sull'acquisto delle migliori proprietà nelle località più esclusive. Queste proprietà dominano i più alti canoni di locazione e di solito questi inquilini sono meno influenzati dai tempi difficili.

Il 2 aprile Owen Thomas è diventato il nuovo CEO della società. E' stato Presidente della Lehman Brothers Holdings e ha curato la disposizione dei beni della Lehman, tra cui la vendita di LP Archstone Enterprise a Equity Residential e AvalonBay Communities (AVB) per 15 miliardi. Portando Thomas alla Boston Properties probabilmente cercheranno di espandersi all'estero tipo Londra o Asia. Mr. Thomas è stato l'ex capo della Morgan Stanley Real Estate e della Morgan Stanley Asia. Come nuovo CEO porterà una notevole esperienza estera.

Boston si aspetta che l'FFO per azione del primo trimestre 2013 sia tra 1,19 e 1,21 dollari. Il REIT ha anche aumentato le sue aspettative dell'FFO per azione per il 2013 in un range da 5.06 a 5,18 $, rispetto a quella precedente di 5.00 e 5.15 $. Gli analisti si aspettano che l'FFO annualizzato cresca del 5% annuo per i prossimi cinque anni.



Vornado Realty Trust (VNO) - Dividendi: 3,50%
Vornado Realty Trust è controllata dal miliardario Steven Roth. La società possiede le principali proprietà a New York, nel nord della Virginia/DC, San Francisco, Merchandise Mart di Chicago e rilevanti partecipazioni in Toys "R" Us e Alessander's. Vornado ha anche una significativa partecipazione nella JC Penney (JCP) ma di recente ha venduto il 40% della loro quota di partecipazione.

Gli investitori in Vornado devono capire che investire in questa società è come investire in un vero e proprio hedge fund immobiliare. Il Presidente Roth fà grandi e audaci scommesse su quello che pensa siano patrimoni immobiliare sottovalutati. Queste proprietà possono essere nel settore privato o commerciale.

Per esempio, Vornado era il miglior offerente per il World Trade Center prima del 11/09, ma il presidente Roth ha esitato davanti alle condizioni definitive. Vornado in realtà aveva superato Silverstein Properties con l'offerta di 30 milioni, ma Silverstein ha accettato i termini che per Vornado erano inaccettabile e quindi Silverstein vinse la gara. Vornado aveva offerto 3,25 miliardi di dollari per l'affitto per 99 anni. Questo è un esempio dei tipi di offerte che piacciono alla Vornado. Gli investitori devono decidere se la strategia aggressiva di Vornado è giusta per loro.

Quello che c'è in più è che questo REIT ha un basso payout FFO, appena il 56%. Il REIT è anche riuscito a battere i guadagni negli ultimi due trimestri.



Simon Property Group Inc. (SPG) - Dividendo: 2,90%
Simon Property Group è il più grande REIT negli Stati Uniti. Simon attualmente possiede 393 immobili comprendenti 264 milioni di superficie lorda affittabile in Nord America, Europa e Asia. L'azienda è stata fondata nel 1960 dai fratelli Melvin e Herbert Simon. L'attuale presidente e CEO è David Simon, figlio del co-fondatore Melvin Simon.

Recentemente gli insiders hanno iniziato ad acquistare le azioni di Simon tramite il Milliardario Ken Griffin di Citadel Investments. Simon è ora la 5° azienda più grande di Citadel. La JPMorgan Realty Income Fund ha in portafoglio Simon come prima azienda. JPMorgan vede i rendimenti della REIT in crescita tra il 3% e il 4% nel corso dei prossimi 5 anni.

Simon ha superato le aspettative sugli utili in ciascuno degli ultimi quattro trimestri, ha un basso payout ratio FFO pari al 58%, inoltre gli analisti si aspettano una solida crescita dell'FFO a lungo termine (5 anni) del 6% su base annua.



Conclusione

I 5 REIT sopra citati, rappresentano diversi settori e strategie di investimenti immobiliari. Tuttavia, tutti e 5 sono gestiti dai fondatori o dalle famiglie dei fondatori. Hanno fatto fortuna grazie ai loro investitori, il tutto mentre pagavano sani e alti dividendi.

Le informazioni e i dati sono ritenuti accurati, ma non ci sono garanzie. Domino Solutions non è un consulente d'investimento e non offre consigli specifici di investimento. Le informazioni qui contenute sono solo a scopo informativo.