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I cicli immobiliari vanno e vengono e le migliori azioni resistono alla prova del tempo. Nel settore immobiliare si dice che è tutta una questione di locazione, locazione e ancora locazione. Quando si analizza una Real Estate Investment Trusts (REIT), è d'obbligo dare un'occhiata alla gestione. Vorremmo investire in REIT che hanno cavalcato i cicli su e giù e si preparano per il prossimo verso il basso. Di seguito ne presentiamo cinque che dovrebbero essere in ogni portafoglio di investitori, non solo per il reddito ma anche per l'aumento del capitale investito a lungo termine.
Cosa sono le società REIT ?
REIT significa Real Estate Investment Trust, letteralmente: società fiduciaria per l'investimento in beni immobili. Nella realtà, sono normali società per azioni quotate in Borsa, che gestiscono investimenti immobiliari. La normativa fiscale americana è particolarmente favorevole ai REIT, che sono esenti dal pagamento delle imposte federali sugli utili da reddito e da capital gain nella misura in cui questi vengano distribuiti agli azionisti in una percentuale non inferiore al 90%. Diretta conseguenza di queste norme è l'alto livello di Pay Out Ratio e quindi di reddito offerto dai REIT.Kimco Realty Corporation (KIM) - Dividendo: 3,80%
L'andamento delle quotazioni dei REIT dipende dall'andamento del comparto immobiliare in cui il REIT opera. Ragion per cui, fatte salve particolari situazioni aziendali, corrisponde in tutto e per tutto ad un investimento immobiliare diretto. Rispetto a quest'ultimo, però, i REIT presentano alcuni evidenti vantaggi tra cui gli alti dividendi e la scambialità nel libero mercato americano. Fonte - www.all-wall-street.com
Kimco Realty è stata fondata nel 1966 da Milton Cooper e Martin Kimmel. L'azienda è diventata pubblica nel 1991 con la nascita delle REIT. Milton Cooper a 83 anni è ancora il presidente della società. Kimco è il più grande proprietario del Nord America con 896 centri commerciali. Il REIT è nel settore dei centri commerciali da oltre 50 anni e ha navigato tra gli alti e i bassi del mercato per diventare oggi una REIT da 9 miliardi di dollari.
La società ha appena completato l'acquisizione, tramite i loro partner Cerberus Capital, di Albertson, Acme, Jewel-Osco e le catene alimentari Shaw e Star per 3,3 miliardi di dollari. E' attualmente scambiata ad un prezzo più basso rispetto al rapporto dei fondi provenienti dalle operazioni (FFO). Degno di nota è il suo FFO payout (pagamento del dividendo annuale diviso il suo FFO) è il più alto dei cinque REIT elencati al 68%. Il REIT ha anche uno dei più bassi tassi di crescita FFO a lungo termine (5 anni) al 4% annualizzato. (Più è basso meglio è).
Equity Residential (EQR) - Dividendo: 2,90%
Equity Residential (EQR) è un Real Estate Investment Trust (REIT). L'azienda è focalizzata nell'acquisizione, lo sviluppo e la gestione di immobili residenziali plurifamiliari, che includono locazione e altri proventi connessi attraverso locazioni di unità abitative per i residenti negli Stati Uniti. ERP Limited Partnership è un'accomandita che gestisce il settore multifamiliari immobiliare residenziale di EQR.
Prima del crollo immobiliare nel 2008 il sogno americano era quello di possedere una casa. Dopo, molte persone hanno perso sia la casa che i risparmi di una vita e la tendenza è cambiata, la maggior parte ha scelto l'affitto piuttosto che l'acquisto. La domanda di appartamenti in affitto è stata forte a causa della crisi e sembra destinata a continuare.
Il Presidente di Equity, Sam Zell, è conosciuto nell'ambiente come "Dancer Grave". E' noto per fare grandi scommesse anticonformiste alla fine di un ciclo economico. Questa strategia gli ha permesso di inserire Equity Residential tra i più grandi proprietari di appartamenti negli Stati Uniti e gli hanno reso oltre 4 miliardi di dollari nel tempo.
Equity è una delle REIT meglio posizionate in prospettiva di crescita. L'azienda dispone di introiti che battono ogni trimestre e ha il più alto tasso di crescita dell'EPS previsto per i prossimi 5 anni rispetto ai cinque REIT analizzati. Gli analisti si aspettano che Equity abbia una crescita dell'FFO dell'8% annuo e ha una delle migliori percentuali di payout FFO al 58%.
Boston Properties Inc. (BXP) - Dividendi: 2,60%
Boston Properties è stata fondata nel 1970 da Mort Zuckerman e Edward Linde. Zuckerman è il presidente del Consiglio di Amministrazione, mentre il figlio di Linde, Douglas, è il Presidente della società. La società possiede edifici per uffici di "Classe A" a Boston, San Francisco, New York, Distretto di Columbia e Princeton nel New Jersey. Zuckerman è diventato miliardario concentrandosi sull'acquisto delle migliori proprietà nelle località più esclusive. Queste proprietà dominano i più alti canoni di locazione e di solito questi inquilini sono meno influenzati dai tempi difficili.
Il 2 aprile Owen Thomas è diventato il nuovo CEO della società. E' stato Presidente della Lehman Brothers Holdings e ha curato la disposizione dei beni della Lehman, tra cui la vendita di LP Archstone Enterprise a Equity Residential e AvalonBay Communities (AVB) per 15 miliardi. Portando Thomas alla Boston Properties probabilmente cercheranno di espandersi all'estero tipo Londra o Asia. Mr. Thomas è stato l'ex capo della Morgan Stanley Real Estate e della Morgan Stanley Asia. Come nuovo CEO porterà una notevole esperienza estera.
Boston si aspetta che l'FFO per azione del primo trimestre 2013 sia tra 1,19 e 1,21 dollari. Il REIT ha anche aumentato le sue aspettative dell'FFO per azione per il 2013 in un range da 5.06 a 5,18 $, rispetto a quella precedente di 5.00 e 5.15 $. Gli analisti si aspettano che l'FFO annualizzato cresca del 5% annuo per i prossimi cinque anni.
Vornado Realty Trust (VNO) - Dividendi: 3,50%
Vornado Realty Trust è controllata dal miliardario Steven Roth. La società possiede le principali proprietà a New York, nel nord della Virginia/DC, San Francisco, Merchandise Mart di Chicago e rilevanti partecipazioni in Toys "R" Us e Alessander's. Vornado ha anche una significativa partecipazione nella JC Penney (JCP) ma di recente ha venduto il 40% della loro quota di partecipazione.
Gli investitori in Vornado devono capire che investire in questa società è come investire in un vero e proprio hedge fund immobiliare. Il Presidente Roth fà grandi e audaci scommesse su quello che pensa siano patrimoni immobiliare sottovalutati. Queste proprietà possono essere nel settore privato o commerciale.
Per esempio, Vornado era il miglior offerente per il World Trade Center prima del 11/09, ma il presidente Roth ha esitato davanti alle condizioni definitive. Vornado in realtà aveva superato Silverstein Properties con l'offerta di 30 milioni, ma Silverstein ha accettato i termini che per Vornado erano inaccettabile e quindi Silverstein vinse la gara. Vornado aveva offerto 3,25 miliardi di dollari per l'affitto per 99 anni. Questo è un esempio dei tipi di offerte che piacciono alla Vornado. Gli investitori devono decidere se la strategia aggressiva di Vornado è giusta per loro.
Quello che c'è in più è che questo REIT ha un basso payout FFO, appena il 56%. Il REIT è anche riuscito a battere i guadagni negli ultimi due trimestri.
Simon Property Group Inc. (SPG) - Dividendo: 2,90%
Simon Property Group è il più grande REIT negli Stati Uniti. Simon attualmente possiede 393 immobili comprendenti 264 milioni di superficie lorda affittabile in Nord America, Europa e Asia. L'azienda è stata fondata nel 1960 dai fratelli Melvin e Herbert Simon. L'attuale presidente e CEO è David Simon, figlio del co-fondatore Melvin Simon.
Recentemente gli insiders hanno iniziato ad acquistare le azioni di Simon tramite il Milliardario Ken Griffin di Citadel Investments. Simon è ora la 5° azienda più grande di Citadel. La JPMorgan Realty Income Fund ha in portafoglio Simon come prima azienda. JPMorgan vede i rendimenti della REIT in crescita tra il 3% e il 4% nel corso dei prossimi 5 anni.
Simon ha superato le aspettative sugli utili in ciascuno degli ultimi quattro trimestri, ha un basso payout ratio FFO pari al 58%, inoltre gli analisti si aspettano una solida crescita dell'FFO a lungo termine (5 anni) del 6% su base annua.
Conclusione
I 5 REIT sopra citati, rappresentano diversi settori e strategie di investimenti immobiliari. Tuttavia, tutti e 5 sono gestiti dai fondatori o dalle famiglie dei fondatori. Hanno fatto fortuna grazie ai loro investitori, il tutto mentre pagavano sani e alti dividendi.
Le informazioni e i dati sono ritenuti accurati, ma non ci sono garanzie. Domino Solutions non è un consulente d'investimento e non offre consigli specifici di investimento. Le informazioni qui contenute sono solo a scopo informativo.
