Con un rendimento dell’8% annuo in dividendi, queste azioni possono aumentare realmente il vostro reddito. Inoltre grazie alle loro attività in costante aumento, non mancheranno di dare una crescita più redditizia dopo che la FED avrà alzato i tassi.
Dopo quasi un decennio di tassi di interesse a breve termine praticamente a zero, sembra che la Fed sia ormai pronta ad alzarli. All’interno dei gruppi di titoli ad alto rendimento, in particolare quello dei fondi comuni di investimento immobiliare (REIT), il mercato teme l’aumento dei tassi e venderà le azioni REIT. Tuttavia, l’aumento dei tassi è previsto da tempo, almeno negli ultimi due o tre anni, e la maggior parte di queste aziende dovrebbero essere pronte ad un rialzo dei tassi e alcune diventeranno addirittura più redditizie quando questo avverrà.
Ci sono due timori che interessano gli investitori in titoli REIT, per quanto riguarda l’aumento dei tassi. Tutte le REIT prendono in prestito molti soldi per pagare i loro investimenti immobiliari o prestiti ipotecari. Si tratta di un’attività che ha bisogno della leva finanziaria per ottenere un rendimento sul patrimonio netto accettabile. I tassi di interesse potrebbero aumentare gli oneri finanziari, che comprimerebbero i margini di profitto.
Alcuni tipi di REIT hanno margini di profitto molto stretti, quindi, anche un aumento percentuale dello 0,5% sul finanziamento del debito potrebbe avere gravi ripercussioni sulle capacità di queste aziende di continuare a pagare i dividendo attuali. Il secondo timore è che se i tassi sono più alti sugli investimenti a reddito fisso come le obbligazioni o i certificati di deposito bancari, gli investitori venderanno le loro azioni REIT, causando una caduta dei prezzi, e si concentreranno su investimenti meno volatili.
La preoccupazione di un aumento dei costi del debito, ha fatto si che le REIT abbiano anticipato l’aumento dei tassi nell’ultimo biennio, bloccando i loro tassi a lungo termine agli attuali livelli, evitando cosi che un aumento possa diventare un fattore determinante per diversi anni.
Inoltre, i tassi più elevati dovrebbero consentire alle REIT di far crescere il loro fatturato attraverso l’aumento degli affitti o l’acquisto di beni con un rendimento più elevato nel noleggio.
Prima di fuggire dalle REIT e rifugiarsi nei bond o nei Certificati di Deposito (CD), diamo uno sguardo al rendimento. Un CD a 5 anni da un 2% e i Buoni del Tesoro a 10 anni pagano attualmente un 2,33%. Al contrario, gli investitori possono trovare REIT di qualità con un rendimento del 5%, 6% e anche oltre.
Gli investitori che vogliono o hanno bisogno di un elevato rendimento corrente e un flusso di cassa continuo, possono ottenerlo più facilmente con le REIT. Inoltre, queste sono aziende in crescita e hanno la capacità di aumentare il loro rendimento con la crescita dei profitti. Molte di queste aziende hanno storie di aumenti dei dividendi.
Ci sono alcune REIT che hanno attività che effettivamente rendono meglio se i tassi di interesse aumentano. Queste aziende forniscono finanziamenti nel settore immobiliare mediante mutui a tasso variabile. Come aumenteranno i tassi di interesse, così aumenteranno quelli sui mutui originati da queste REIT.
Blackstone Mortgage Trust Inc. (BXMT) e Starwood Property Trust, Inc. (STWD) hanno mutui per immobili commerciali. Le due società hanno operazioni di business molto simili. Negli ultimi due anni, entrambe le società hanno rilasciato solo prestiti a tasso variabile. Entrambe hanno dichiarato che se i tassi di interesse aumenteranno, così sarà i per loro profitti. Infine, entrambe sono gestite in modo conservativo con una bassa leva e un debito medio basso rispetto al valore dei loro portafogli di crediti.
Blackstone Mortgage Trust ha un portafoglio di $ 9.4 miliardi di dollari di mutui commerciali. Il debito è 2,2 volte il patrimonio netto con prestiti abbinati a mutui individuali. Attualmente la società sta facendo solo prestiti a tasso variabile pari all’86% del portafoglio totale. BXMT afferma che un aumento dell’1% del tasso di interesse LIBOR aumenterebbe l’utile per azione annuo di $ 0,19. La società ha un rendimento del 8,3%.
Starwood possiede un portafoglio mutui commerciale di $ 6.6 miliardi, con un loan-to-value del 62%. Questa REIT possiede anche una società di servizio per mutui commerciali che gestisce le attività di assistenza su $ 11 miliardi di prestiti e $ 11 miliardi di dollari di beni immobili di proprietà (Real Estate Owned – REO) dagli istituti di credito. Nella sua storia, non ha mai perso denaro su uno dei suoi mutui. La leva del debito sul patrimonio netto è molto conservatore a 1,4 volte. La società prevede che un aumento dell’1% del LIBOR aggiungerebbe 8 centesimi per azione. STWD attualmente ha un rendimento del 8,8%.
