I motivi per cui l'immobiliare (real estate) può rallentare la ripresa economica americana

Stiamo davvero vivendo un periodo di grande confusione, non bastavano i macroeconomici di tutto il mondo in diretta ogni giorno a renderci la vita difficile, ora ci sono anche gli interventi sempre più frequenti della FED, il terremoto in Giappone e le varie rivoluzioni nei paesi nord africani. Non voglio minimizzare le difficoltà e il dolore delle persone che stanno vivendo queste catastrofi in prima persona, vogliamo solo dire che dal punto di vista economico tutte queste situazioni ci stanno mettendo molto in difficoltà.

Il mercato reagisce con grande volatilità e se in un primo momento sembrava dover affondare a causa del sell-off dei giorni scorsi causati da un panic selling ingiustificato, ora pare essersi ripreso e lotta "solo", si fa per dire, con un petrolio che non ne vuole sapere di tornare sotto gli 80$ al barile, soglia più che soddisfacente.

Oggi non vi diamo report su titoli appetibili e non vogliamo convincervi a rimanere nel mercato in un momento assai volatile, oggi parliamo di real estate, immobiliare. Il settore che da decenni regola l'economia come settore anticipatore del mercato come evidenziato da Martin J. Pring nel suo Analisi tecnica dei mercati finanziari.

In una fase di mercato caratterizzata da un quadro tecnico che sembra evidenziare una inversione della tendenza da orso a toro, può essere molto utile osservare il comportamento dei settori anticipatori per ottenere una conferma dell'attuale fase di inversione. Il settore immobiliare è un settore anticipatore.

Ma allora come si sta comportando il real estate in America ? Andiamolo a scoprire non tenendo conto delle condizioni geopolitiche del mondo, ignoriamo tutti i fattori esterni e concentriamoci solo sul settore immobiliare in se.

Gli errori del passato non sono ancora stati corretti

Corelogic recentemente ha stimato che circa 11 milioni di mutui sono ancora superiori al valore del sottostante immobiliare. Circa 7 milioni di mutuatari non pagano e sono in fase di preclusione. Il valore dell'immobiliare continua a decrescere anche se ad un ritmo più lento. Le famiglie con un patrimonio netto negativo aumenteranno aggiungendo sempre più pressione al potere di acquisto che diminuirà.

Demografia

Gli anni più favorevoli passati ormai. Sogni di pensione in crociera, golf e seconde case non si sono concretizzati per molti figli della generazione "boom economy". L'invecchiamento della popolazione dovrebbe creare un freno alla domanda di alloggi, che proroga il periodo necessario ad assorbire le scorte in eccesso. È improbabile che le nascite e l'immigrazione possano produrre la stessa domanda che abbiamo vissuto quando i figli della "boom economy" compravano case venti anni fa. E' altrettanto irrealistico aspettarsi un altro periodo in cui chiunque può chiedere un mutuo senza alcuna garanzia e questo venga concesso, i subprime insegnano.

Il decesso del mercato secondario

Il mercato immobiliare non può sopravvivere senza finanziamenti, e il finanziamento non può sopravvivere senza un vivace mercato secondario. Sono passati oltre due anni da quando Freddie (FMCC.OB) e Fannie (FNMA.OB) sono stati messi sotto "tutela". Tim Geithner ha recentemente presentato un non-piano per la riforma del GSE, a conferma del fatto che nessuno vuole veramente lavorare su questa patata bollente. Senza una strategia a lungo termine per un mercato stabile il finanziamento immobiliare può scomparire con una sola mossa falsa da parte dei responsabili politici.

I bilanci famigliari distrutti

Durante la decade 2000-2010, molte famiglie americane si sono godute la ricchezza prodotta dal valore sempre crescente e gonfiato delle loro abitazioni. Ora che i prezzi sono stati livellati e il mercato della casa è in crisi, solo quelle famiglie che hanno avuto la lungimiranza di costruirsi un'alternativa hanno un potere d'acquisto elevato. La prudenza sta aiutando queste famiglie a vivere il momento di crisi, ma stiamo comunque parlando di una percentuale bassa rispetto alla massiccia perdita delle famiglie americane.

I pignoramenti

Ci sono pignoramenti in corso. Ci sono case vuote. Ci sono venditori in attesa di vedere al più presto la ripresa del mercato. Ci sono costruttori pronti a riempire l'inventario di nuove costruzioni e attendono con ansia un cenno di riavvio del mercato.

L'inflazione

Inflazione è causata anche da un aumento delle materie prime. Un'inflazione data da iniezione di moneta stampata porta sicuramente ad una svalutazione, ma non altrettanto sicuramente ad una inflazione. Questo perchè c'è scarsità di moneta nell'economia reale. Le offerte del settore immobiliare possono anche essere basse ma resta il fatto che è troppo tardi. Sempre più americani col tempo si faranno una ragione che diventerà molto più difficile diventari proprietari di una casa.
Affinché il rapporto debito/reddito rimanga lo stesso, il reddito dovrà aumentare in proporzione. Senza inflazione dei salari, l'aumento dei prezzi delle case sarebbero semplicemente ingovernabile e non darebbe scampo a famiglie con reddito medio-basso, sottolineo medio.

Il caos dei regolamenti governativi

L'intervento del governo è stato altro che sbalorditivo dopo il crollo della bolla dei sub-prime. La strategia di lotta contro delle banche si è semplicemente trasformata in creazione di mediatori di credito ipotecari invece di finanziatori. Senza finanziamenti, o finanziamenti più difficili da ottenere, i compratori scarseggiano e i costruttori rimangono con cantieri aperti per anni.

Aumento dei tassi ipotecari

Qualsiasi aumento dei prezzi potrebbe creare disagio alla Fed e le politiche del Tesoro, senza dubbio con conseguente aumento dei tassi ipotecari. L'andamento dei tassi sui mutui ipotecari è al rialzo, anche senza alcun segno di una ripresa del mercato immobiliare. Questo dovrebbe servire a mantenere un coperchio sulla rivalutazione del prezzo a tempo indeterminato.

Costo degli alloggi

Il costo base degli alloggi è previsto in aumento in seguito alla lotta dello Stato e dei comuni locali per superare i deficit di bilancio. Dove possibile, i politici locali non solo aumenteranno le tasse di proprietà, ma anche canoni di utenza quali acqua, fogna, rifiuti o permessi e licenze di qualsiasi tipo.

Questi sono alcuni punti che potrebbero fare chiarezza sul futuro del mercato immobiliare americano. Anche se il futuro non sembra roseo per quanto riguarda questo settore, gli acquisti si stanno muovendo. Lentamente ma si stanno muovendo. Noi non vediamo tutto negativo, leggendo i dati appena forniti sicuramente qualche dubbio puoi venirci, ma la ripresa è un qualcosa di lento, molto lento.

Sulla base dei dati forniti dalla Mortgage Banker’s Association si è appreso che nella settimana conclusasi lo scorso 18 marzo, l’indice relativo alle richieste di mutui ipotecari si è attestato a 524,4 punti, in rialzo del 2,7%. La stessa variazione percentuale è stata registrata per le richieste di rifinanziamento, mentre le domande di mutui per l’effettivo acquisto di un immobile hanno segnato un incremento del 2,5%.

Attendiamo quindi fiduciosi con un occhio ottimistico e realistico il futuro del real estate facendo molta attenzione agli equilibri dei dati futuri. Disoccupazione, case vendute e nuove costruzioni.