Rendimento elevato: 2 azioni per un reddito costante

Con un rendimento dell’8% annuo in dividendi, queste azioni possono aumentare realmente il vostro reddito. Inoltre grazie alle loro attività in costante aumento, non mancheranno di dare una crescita più redditizia dopo che la FED avrà alzato i tassi.

Dopo quasi un decennio di tassi di interesse a breve termine praticamente a zero, sembra che la Fed sia ormai pronta ad alzarli. All’interno dei gruppi di titoli ad alto rendimento, in particolare quello dei fondi comuni di investimento immobiliare (REIT), il mercato teme l’aumento dei tassi e venderà le azioni REIT. Tuttavia, l’aumento dei tassi è previsto da tempo, almeno negli ultimi due o tre anni, e la maggior parte di queste aziende dovrebbero essere pronte ad un rialzo dei tassi e alcune diventeranno addirittura più redditizie quando questo avverrà.

Ci sono due timori che interessano gli investitori in titoli REIT, per quanto riguarda l’aumento dei tassi. Tutte le REIT prendono in prestito molti soldi per pagare i loro investimenti immobiliari o prestiti ipotecari. Si tratta di un’attività che ha bisogno della leva finanziaria per ottenere un rendimento sul patrimonio netto accettabile. I tassi di interesse potrebbero aumentare gli oneri finanziari, che comprimerebbero i margini di profitto.

Alcuni tipi di REIT hanno margini di profitto molto stretti, quindi, anche un aumento percentuale dello 0,5% sul finanziamento del debito potrebbe avere gravi ripercussioni sulle capacità di queste aziende di continuare a pagare i dividendo attuali. Il secondo timore è che se i tassi sono più alti sugli investimenti a reddito fisso come le obbligazioni o i certificati di deposito bancari, gli investitori venderanno le loro azioni REIT, causando una caduta dei prezzi, e si concentreranno su investimenti meno volatili.

La preoccupazione di un aumento dei costi del debito, ha fatto si che le REIT abbiano anticipato l’aumento dei tassi nell’ultimo biennio, bloccando i loro tassi a lungo termine agli attuali livelli, evitando cosi che un aumento possa diventare un fattore determinante per diversi anni.

Inoltre, i tassi più elevati dovrebbero consentire alle REIT di far crescere il loro fatturato attraverso l’aumento degli affitti o l’acquisto di beni con un rendimento più elevato nel noleggio.

Prima di fuggire dalle REIT e rifugiarsi nei bond o nei Certificati di Deposito (CD), diamo uno sguardo al rendimento. Un CD a 5 anni da un 2% e i Buoni del Tesoro a 10 anni pagano attualmente un 2,33%. Al contrario, gli investitori possono trovare REIT di qualità con un rendimento del 5%, 6% e anche oltre.

Gli investitori che vogliono o hanno bisogno di un elevato rendimento corrente e un flusso di cassa continuo, possono ottenerlo più facilmente con le REIT. Inoltre, queste sono aziende in crescita e hanno la capacità di aumentare il loro rendimento con la crescita dei profitti. Molte di queste aziende hanno storie di aumenti dei dividendi.

Ci sono alcune REIT che hanno attività che effettivamente rendono meglio se i tassi di interesse aumentano. Queste aziende forniscono finanziamenti nel settore immobiliare mediante mutui a tasso variabile. Come aumenteranno i tassi di interesse, così aumenteranno quelli sui mutui originati da queste REIT.

Blackstone Mortgage Trust Inc. (BXMT) e Starwood Property Trust, Inc. (STWD) hanno mutui per immobili commerciali. Le due società hanno operazioni di business molto simili. Negli ultimi due anni, entrambe le società hanno rilasciato solo prestiti a tasso variabile. Entrambe hanno dichiarato che se i tassi di interesse aumenteranno, così sarà i per loro profitti. Infine, entrambe sono gestite in modo conservativo con una bassa leva e un debito medio basso rispetto al valore dei loro portafogli di crediti.

Blackstone Mortgage Trust ha un portafoglio di $ 9.4 miliardi di dollari di mutui commerciali. Il debito è 2,2 volte il patrimonio netto con prestiti abbinati a mutui individuali. Attualmente la società sta facendo solo prestiti a tasso variabile pari all’86% del portafoglio totale. BXMT afferma che un aumento dell’1% del tasso di interesse LIBOR aumenterebbe l’utile per azione annuo di $ 0,19. La società ha un rendimento del 8,3%.

Starwood possiede un portafoglio mutui commerciale di $ 6.6 miliardi, con un loan-to-value del 62%. Questa REIT possiede anche una società di servizio per mutui commerciali che gestisce le attività di assistenza su $ 11 miliardi di prestiti e $ 11 miliardi di dollari di beni immobili di proprietà (Real Estate Owned – REO) dagli istituti di credito. Nella sua storia, non ha mai perso denaro su uno dei suoi mutui. La leva del debito sul patrimonio netto è molto conservatore a 1,4 volte. La società prevede che un aumento dell’1% del LIBOR aggiungerebbe 8 centesimi per azione. STWD attualmente ha un rendimento del 8,8%.

Investimenti per un portafoglio diversificato con rendimenti da oltre il 7%

La diversificazione rimane un aspetto importante per la stabilità di un portafoglio costruito sul reddito e le REIT offrono prestazioni ad alto rendimento ideale per questa tipologia di investitori. Quando cercano di creare un portafoglio con un elevato reddito, gli investitori guardano molto spesso alle REIT (fondi di investimento immobiliare), questo perche, per poter mantenere la loro denominazione, devono distribuire, ai loro investitori, il 90% del loro reddito imponibile. Questo le permette di non pagare le tasse a livello aziendale, consentendo così agli investitori di ottenere un maggior ritorno sul loro investimento, grazie a dividendi elevati.

Agli investitori, massimizzare i flussi di reddito, consente di ottenere un reddito fisso da investimenti, sotto forma di dividendi, senza diminuire la propria base patrimoniale, oppure questi dividendi possono essere usati per aumentare il proprio capitale acquistando ulteriori azioni, aumentando di conseguenza i dividendi ricevuti. Un altro aspetto da prendere in considerazione per l'investitore, è che il reddito da dividendo, evita la necessità di un timing preciso, altrimenti necessario nella compra/vendita dei portafogli azionari. Ecco quindi 5 Reit che danno un elevato dividendo annuo, fornendo cosi una stabilità al portafoglio, attraverso la diversificazione settoriale.

The GEO Group, Inc. (GEO)
The GEO Group opera come una REIT specializzata in servizi governativi, orientati prevalentemente verso la gestione di strutture di correzione e di detenzione. L'azienda ha una capitalizzazione di mercato di $ 2,15B.

GEO Group distribuisce un dividendo trimestrale di 62 centesimi, o un dividendo annuale corrente di $ 2,48, che si traduce in un rendimento annuo del 8,51%. L'azienda ha prodotto FFO  (fondi fondamentali da operazioni) per i primi sei mesi del 2015 pari a $ 1,23 per azione, con un calo del 18% rispetto ai primi sei mesi del 2014. La società si aspetta FFO per l'intero anno tra i $ 3,30 e i $ 3,34 per azione, che equivale ad un aumento che va dal 2,8% al 4,0%. A fine giugno, il totale attivo per l'azienda era di $ 3,4 miliardi, di cui, passività totali pari a $ 2,39B, e il patrimonio netto di $ 1,02B.



Medical Properties Trust Inc. (MPW)
Medical Properties Trust è una REIT specializzata nel più grande settore degl'immobili per l'assistenza sanitaria, immobili in cui si trovano gli ospedali. L'azienda ha una capitalizzazione di mercato di $ 2,56B.

Medical Properties Trust distribuisce un dividendo trimestrale di 22 centesimi, o un dividendo annuale corrente di $ 0,88, che si traduce in un rendimento annuo del 8,04%. L'azienda ha prodotto FFO per il secondo trimestre di $ 0,58 per azione, con un incremento del 12% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Ai primi di agosto, l'azienda, grazie all'aumento della quotazione del titolo, ha finanziato il suo grande acquisto, Capella Holdings, chiuso ai primi di settembre. A fine giugno, la società aveva un totale attivo di $ 4,23B, di cui, passività totali per $ 2,43B e un patrimonio totale di $ 1,8 miliardi.



Iron Mountain Inc. (IRM)
Iron Mountain è stata recentemente convertita in un fondo di investimento immobiliare a metà del 2014. L'azienda fornisce servizi di archiviazione, per documenti cartacei e altri tipi di supporti come microfilm, nastri video, radiografie ecc..., e gestione delle informazioni sensibili in tutto il mondo. Iron Mountain ha una capitalizzazione di mercato di $ 5,95B.

Iron Mountain distribuisce un dividendo trimestrale di 47,5 centesimi, o un dividendo annuale corrente di $ 1,90, che si traduce in un dividend yield annuo del 6,74%. L'azienda ha generato FFO per azione pari a $ 0,48 per il trimestre e $ 0,98 per il primo semestre del 2015. I ricavi del primo semestre su base costante sono cresciuti del 2,2% a $ 1,5 miliardi. Alla fine di giugno, la società aveva un totale attivo di $ 6,42B, di cui, passività totali per $ 5,71B e patrimonio netto di $ 708,79 milioni.



STAG Industrial, Inc (STAG)
STAG Industrial è una REIT che si concentra sull'acquisizione e la gestione di proprietà con conduttori singoli e proprietà industriale negli Stati Uniti ed ha circa 400 proprietà.

STAG distribuisce un dividendo mensile di 11,5 centesimi, o un dividendo annuale corrente di $ 1,38, che si traduce in un rendimento annuo del 8,11%. Nel secondo trimestre, la società ha generato FFO per azione pari a $ 0,36, che rappresenta un aumento del 21,7% rispetto all'anno precedente. Alla fine di giugno, la società aveva un totale attivo di $ 1,75 miliardi, di cui $ 858,50 milioni di passività totali e $ 891,30 milioni di patrimonio netto.



EPR Properties (EPR)
EPR Properties è una REIT specializata che investe in immobili di particolari e selezionati segmenti di mercato. Ad oggi, la società ha investito principalmente nei segmenti dell'intrattenimento, istruzione e ricreazione, distribuito su più di 240 sedi con oltre 250 inquilini all'interno degli Stati Uniti. L'azienda ha una capitalizzazione di mercato di $ 2,87B.

EPR distribuisce un dividendo mensile di 30,25 centesimi, o un dividendo annuale corrente di $ 3,63, che si traduce in un rendimento annuo del 7,32%. L'azienda ha generato FFO per azione nel secondo trimestre pari a $ 1,12, che equivale ad un incremento del 19% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. A fine giugno, la società aveva un totale attivo di $ 3,99B, di cui, passività totali per $ 2,09B e un patrimonio netto pari a $ 1,9 miliardi.



Considerazioni finali

Ci sono diversi punti di forza in questo gruppo di azioni. EPR e STAG offrono distribuzioni mensili che permettono introiti più frequenti. GEO e MPW forniscono inoltre un maggior grado di certezza in ambienti di crisi economica, in quanto si concentrano su carceri e ospedali. Si tratta di attività di capitale di grandi dimensioni che ruotano attorno alla criminalità e alla salute dei consumatori, due settori che non hanno la stessa volatilità, quando il ciclo economico rallenta. Inoltre sia GEO che MPW forniscono qualche ulteriore diversificazione attraverso alcune esposizioni globali. MPW è proprietaria di alcuni immobili in Germania e Regno Unito, mentre il portafoglio di GEO contiene proprietà con sedi in Australia, Sud Africa, Regno Unito e Canada.

IRM e EPR, coprono settori unici che sono spesso difficili da trovare quando si tratta di REIT. Iron Mountain fornisce servizi di archiviazione dell'informazione globale. EPR investe anche in settori di nicchia dell'intrattenimento, tempo libero, istruzione e beni come teatri multisala, parchi sci, metropolitana e le scuole pubbliche indipendenti.

Quando combinati insieme, si genera un portafoglio che offre un impressionante dividend yield medio del 7,74%. Il rendimento è attualmente superiore alla resa media che si trova in un tipico portafoglio REIT come quello caratterizzato dal popolare ETF Vanguard REIT (VNQ). Attualmente, il VNQ ha un rendimento annuo del 4,11%. Questo gruppo supera anche il rendimento medio del mercato nel suo complesso caratterizzato dal S&P 500, che ha un rendimento medio del 2,17%.

Vale la pena notare che un portafoglio da reddito per essere razionalmente più stabile dovrebbe includere più di cinque investimenti. Comunque gli investitori possono prendere in considerazione le selezioni di cui sopra, come spunto per estendere e personalizzare il proprio portafoglio ad alto rendimento REIT. Come nel caso dei suddetti investimenti, gli investitori dovrebbero anche cercare aziende che hanno dimostrato la capacità di aumentare i loro dividendi nel corso del tempo, e ancora più importante, una quantità ragionevole di diversificazione può aiutare nella stabilità generale del rendimento del portafoglio di reddito a lungo termine.